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相続した空き家を売却・・・どうすればよい?豊橋不動産が考える

2021-10-14

空き家を売却するには、相場を調べたり、登記を済ませたり、さまざまな手続きを経なければなりません。所有しているだけでもデメリットがあるので、なるべく早く売却したほうがよいケースも多くあります。どんなことから始めればよいのか、考えます。

<目次>

⑴ 空き家は売却しにくい

⑵ 空き家の売却方法

⑶ 空き家をそのまま放置すると

⑴ 空き家は売却しにくいのか?

相続した空き家が売却しにくいというケースは比較的あるようです。なぜ売却しにくいのかは、その物件ごとにさまざまな理由があるのでしょうが、一般的に考えられるケースとしては以下のような理由が考えられます。

物件としての魅力がない

買い手がつかないのは、その物件に魅力がないのかもしれません。交通が不便な場所にあるとか、狭すぎる、または広すぎるなど使いにくい物件であるとか。また、建物が古すぎるというのも、通常は売れにくい原因になります。近年では、リノベーションして再利用することが注目されていますが、やはり重要なのは便利で使いやすい物件かどうかではないかと思われます。リフォームやリノベーションで価値が上がり、売りやすくなる可能性もありますが、根本的に不便な物件は売れにくいでしょう。

割高な価格で売りに出している

なかなか買い手が現れないということは、買い手から見て適正な価格(≒近隣の取引事例に基づく価格)よりも高い価格で売ろうとしているのかもしれません。その物件固有の魅力の度合いにも関係してくるので、必ずしも近隣の相場どおりであれば買い手がつくというものではありませんが、買い手が割高だと感じてしまうのであれば、なかなか売れないことになります。

再建築不可の物件

再建築不可の物件だと、そのままの状態で建物を建て替えることは原則として不可能です。将来、建て替えをしたくてもできない物件なので、買い手はつきにくいですし、売れるとしてもかなり安い価格になってしまうことでしょう。もし、相続した物件が再建築不可の場合で、なんとか売却できるようにしたい場合は、接道義務を満たすなどの対応策を実行することで、再建築可の物件に変えて、売りやすくするのが無難でしょう。

⑵ 空き家の売却方法

空き家を処分するとした場合、どのような方法があるのか。主な方法は以下のとおりです。

そのまま売る

土地建物をそのままの状態で売る。現況は空き家であっても、まだ十分に使える建物だと買い手が判断すれば、売れる可能性はあります。立地条件など、その他の条件も関係してきますが、そのまま売れるのが最も簡単な処分方法といえるでしょう。

更地にする

空き家の状態では売りにくい、売れない、といった物件の場合は、解体して更地にしてしまう方法が考えられます。解体費用はかかりますが、更地として売ることができるので、空き家が建っているというマイナス要素を消すことができます。更地であれば、その土地の使いやすさなどは影響しますが、近隣の相場などから売却できる価格も想像しやすいでしょう。

リフォームやリノベーションをする

これは、空き家となっている古い建物を、そのままでは利用価値がなさそうでも、リフォームやリノベーションをすることで価値が増す、または価値を創造できそうな場合に検討すべき方法です。ただし、当然ながら相応の費用がかかりますので、その費用をかける価値があるのかを冷静に判断することが重要になります。経験豊富な業者を選ぶことも重要になってくるでしょうから、安易に決めてしまうことのないように注意すべきでしょう。

なお、いずれの方法でも、売却を前提にするのであれば、基本的な点として、所有者として登記がきちんと終わっている必要があります。被相続人(亡くなった人)の名義のままになっていたり、共有名義の状態であったりすると、一人の判断では売却することができません。

相続した不動産は、きちんと名義の変更する登記が必要なのですが、意外と変更せずに放置している人が多いようです。将来、さらに相続が発生すると、より手続きが複雑になりますので、空き家の処分を考える前に、きちんと登記を済ませることが重要でしょう。そのうえで、不動産業者に依頼して査定をしてもらうなど、処分に向けた準備を始めていくのが無難です。

⑶ 空き家をそのまま放置すると

 空き家は、ただ所有しているだけでもデメリットと考えられる点がいくつかあります。代表的なものを見ていきましょう。

固定資産税等の負担が重くなる可能性も

空き家であっても、土地建物を所有していることに変わりはありません。毎年、固定資産税などの保有税がかかってきます。その固定資産税も、「特定空家」に指定されてしまうと、負担が急増する可能性があります。「特定空家」というのは、2015年5月に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に規定されているものです。


「空家等対策の推進に関する特別措置法」とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空家等をいう。

通常、土地建物の保有税といえる固定資産税・都市計画税には、「住宅用地の特例措置」があって、200㎡までの小規模住宅用地については評価額を6分の1(都市計画税は3分の1)に引き下げてもらえるようになっています。住宅が建ててある土地は、それだけ固定資産税等が安くなっているわけです。それが、「特定空家」に指定され、さらに自治体からの「勧告」を受けると、この住宅用地の特例措置が受けられなくなります。つまり、住宅が建っていない更地と同じ評価額となってしまうので、土地部分の固定資産税が約4.3倍に跳ね上がるわけです。ちなみに、その後も特定空家の状態で放置を続けると、最終的には自治体からの「命令」がきます。この命令に違反した場合は、50万円以下の過料に処されます。

老朽化による資産価値の低下

人が住まなくなった空き家は、老朽化が急激に進むと言われます。もともと建物部分の価値は、築20年程度でほぼゼロに近づきますが、老朽化が進んだ建物はその価値がマイナスになるとも考えられます。建物を取り壊す費用が通常よりも高くなりそうな土地の価値は、近隣よりも低く見積もられるのが当然でしょう。

空き家になってしまった場合は、1ヶ月に1回でも建物内部を風通しよくしたり、光を入れてあげるだけでも老朽を抑える事が出来ます。もし、遠方の場合は、管理してもらえる業者に依頼するのも一つの手でしょう。

近隣に与える悪影響

想像してみてください。庭の草木は伸び放題、建物も老朽化し、人による手入れはまったく入っていない様子の空き家が、自分の家のすぐ近くにあったらどう思いますか。そうです。空き家は、所有者だけではなく、近隣の人たちにとっても好ましくない存在なのです。放火、害獣・害虫などが発生してしまったり、不審な人物が居座ったりする場合もあります。また近隣にそういう空き家があった場合、近隣の不動産相場にも悪影響を及ぼしかねないものだとも言えるでしょう。

信頼できる専門家に相談しよう

このように、相続した空き家は、そのまま放置しておくのは得策とは思えません。どうしたらいいのかを悩む場合は、できるだけ早めに専門家に相談するのがよいでしょう。一度、アローエステートに相談してみませんか?

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