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市街化区域、市街化調整区域について考える

2022-05-19

土地を買った、または相続したから家を建てよう。アパート建てるのもいいかな。。。             いわゆる土地活用どうしよう?          

色々と検討するも、さまざまな規制により実現に至らないケースは少なくありません。             自分の土地でも、好き勝手出来ない。

それが、「都市計画法」です。                                     「都市計画法」について、考えてみます。            

都市計画法

「都市計画法」とは、地方自治体が基本計画に則って、都市の発展を推進し秩序ある街づくりを進めていくための法律であり、土地の利用や建物の規制に関して定めたルールです。

都市計画法」の目的は、日本全体をより住みやすい街にすることだと思います。
住みやすいとは、利便性だけ考え、全ての土地をいわゆる商業発展都市にすることではないと思います。                自然や文化、農業、漁業、商業、工業、住居などのすべての調和を図りながら街づくりの計画をしていくことだと思います。                                                街づくりの計画、つまり都市計画を行う際に、まずしなければならないことは、場所を指定することです。                指定された場所を都市計画区域といいます。                           

都市計画区域の指定

都市計画を行う場所に指定された都市計画区域は、市境や、県境と無関係に指定ができます。                         2つの県にまたがって指定されることもあります。                              1つの都道府県に指定する場合は、都道府県が、2つの都道府県にまたがって指定する場合は、国土交通大臣が指定します。

都市計画区域に指定されない場所は、都市計画区域外といいます。                      都市計画区域外の場所で勝手に開発をされないように規制をかけることを目的とした準都市計画区域(じゅんとしけいかくくいき)も指定されています。

都市計画区域の区域区分(線引き)                

都市計画区域が決まれば、「区域区分(線引き)」をします。                                「区域区分(線引き」は、「市街化区域」、「市街化調整区域」に分けることです。                どちらにも当たらない区域を「非線引き区域」といいます。

「市街化区域」 市街化を積極的に図るべき区域                               (すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域)

「市街化調整区域」 市街化を抑制して自然や緑地を保全すべき区域                       (市街化を抑制すべき区域、市街化を禁止すべき区域ではない)
                                                       ・「非線引き区域」 そのいずれにも該当しない区域                              (市街化区域でも市街化調整区域でもない区域)                              

市街化区域は開発を行えるエリアのことで、反対に市街化調整区域は開発を抑えるべきエリアだと言えます。   市街化区域では、色々な制限はあるものの土地活用には自由度があります。                     しかし、市街化調整区域では、都市化をあえて制限しているので、当然ながらそこに建物を建築することは出来ず(一部を除き)、土地活用は難しくなると思われます。                               つぎは、市街化区域色々な制限について考えます。                 

用途地域を定める

市街化区域の色々な制限、つまり区域内の建築できる建築物の「用途」=使い道を規制します。           この規制区域を、「用途地域」といいます。                                  この区域内は住宅を建てます。この区域では商業ビルを建てます。この区域には工場を誘致します。                                                 と細かく計画していくのです。                                                                            「用途地域」とは、下記の住居系、商業系、工業系合わせて13の地域の総称のことです。                                                                                                                                      

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市街化区域は、人家や商店・ビルなどが立ち並んだにぎやかな土地です。ビルの隣に農地や森林などはほぼ見られません。                                                 そして「用途地域」とは、住宅地のど真ん中に工場があっては、町並みや環境が台無しになります。このような無秩序な建物の建築を防ぐために、住宅は住宅、店舗は店舗、工場は工場といったように同じ用途(使い道)の建物をなるべく集めるために制限している地域なのです。                                 「用途地域」については、細かく分けるので、市町村が指定します。                      その用途地域でも、特定の地区ではうまくマッチしない地区も出てきます。                  その時に、別の「地域地区」を定めることもあります。

地域地区を定める

うまくマッチしない地区に、補助的地域地区を定めます。                         「地域地区」とは、用途地域を含めた都市計画区域内の土地を、どのような用途に利用するべきか、どの程度利用するべきかなどを定めて全21種類に分類したものです。(つまり、用途地域を除くと地域地区は20種類です。)   地域地区は、さらに細かく制限するものなので、市町村が決定します。

種類内容
1用途地域13種類に分け、土地の利用の方法(用途)を制限する
2特別用途地区全国一律の用途地域に分類するだけでなく、地方公共団体の条例により用途地域による建築物の制限を強化(もしくは緩和)することができるようにした地区
3特例容積率適用地区容積率の限度からみて未利用となっている容積の活用を促進して、土地の高度利用を図るために定める地区
4特定用途制限地域準都市計画区域もしくは非線引区域において、良好な住環境をつくるため、または良好な住環境を保っていくため、住環境にそぐわない建物を制限する
5高層住居誘導地区都心に高層住宅の建築を誘導することで、居住人口の都心回帰を促すことを目的とする地区
6高度地区・高度利用地区高度地区とは建築物の高さを定めた地区のことで、高度利用地区とは住宅密集市街地などにおいて、細分化された敷地を統合し一体的な再開発を行なうことで、高層ビル群を建てれるようにした地区
7特定街区都市基盤の整った街区などにおいて、細分化された敷地を統合し一体的な再開発を行なうことで、高層ビル群を建てれるようにした地区
8都市再生特別地区用途制限や建ぺい率・容積率・高さの最高限度・斜線制限・日影規制などのあらゆる規制を除外でき、新たに定めることができる地区
9防火地域・準防火地域火災の被害が起きやすい地域、そして火災を防ぐために予防しなければならない地域に定められる
10特定防災街区整備地区市街地において老朽化した木造住宅等が密集し、地震やそれに伴う火災等の災害に対して、延焼防止や特定防災機能(近隣住民が避難するための整備された道路や避難公園等)が確保がされていない地区に、防災機能を確保するために定められる地区
11景観地区・準景観地区市街地の良好な景観を保存・継承していきたい地区に定められる
12風致地区都市に残された水や緑など、良好な自然的景観を守り、都市における風致を維持するために定められる地区
13駐車場整備地区駐車場を設けることが必要とされた地区
14臨港地区港湾の管理運営を円滑に行うために、取扱う貨物に応じて目的別に商港区等の分区を指定し、各分区における構造物を制限する地区
15歴史的風土特別保存地区古都の歴史的風土を保存するために指定される区域
16第1種歴史的風土保存地区・ 第2種歴史的風土保存地区飛鳥時代の遺跡等の歴史的遺産を保存するために、奈良県明日香村内に指定されている地区。明日香村全域を2つに区分して定めており、特に重要な部分といえる高松塚古墳、石舞台古墳などの周辺地区が第1種歴史的風土保存地区、その他の地区が第2種歴史的風土保存地区となっている
17特別緑地保存地区寺社の鎮守の森や歴史的な建築物の屋敷林などの市街地に残る貴重な林など、都市にある良好な自然的環境となる緑地において、建築行為など一定の行為の制限を設け保全する地区
18流通業務地区流通業務施設(トラックターミナル・鉄道の貨物駅・卸売市場・倉庫など)以外の施設の建設を制限する地区
19生産緑地地区市街化区域内の農地を残すために、売買や建築を制限する地区
20伝統的建造物群保存地区城下町、宿場町、門前町など全国各地に残る歴史的な集落・町並みの保存を図るための地区
21航空機騒音障害防止地区・航空機騒音障害防止特別地区成田空港周辺の航空機の著しい騒音が及ぶ地域に指定され、住宅等の新築、増改築を行う場合は、防音工事が義務づけられている

まとめ

下記の表のように、現有の家、購買予定の土地、相続した土地などは、国、都道府県、市町村により、様々な区分けをされています。                                                                                                    

都市計画・区域区分・用途地域・地域地区・地区計画の違い
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今後、土地活用を検討される場合は、土地にどんな規制があるのかを知ることが大事になると思います。                       より良い土地活用になりますよう、アローエステートに、是非ご相談ください。