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土地の値段ってどう決まる? 豊橋不動産が考える

2021-11-18

「土地を売りたいので価格の相場を知りたい」
「土地を相続したときの税金って、何を基に計算したらいいの?」
初めてのことだと、どうやって調べたらいいのかわかりません。

実は同じ土地にも関わらず、目的によって数種類の価格があるのです。土地の値段を調べるときは、目的を明確しておくといいと思います。

土地の基準となる価格は、大きく分けて5種類あります。売却や相続のために土地の値段を調べるときは、目的に応じて適切な値段を把握することが大切です。

土地の価格は、立地や環境などさまざまな条件から算定されるため、定価をつけることができません。土地の売買などで取引価格を決める際は、基準となる値段に基づいた査定が行われます。
基準となる土地の値段は大きく分けて5種類あり、それぞれ用いられるシーン(場面)が異なります。

1 国土交通省が定める「公示地価」

2 都道府県が定める「基準地価」

この1、2は土地の売買など幅広い取引で参考にされます。

3 「実勢価格」

実際に取引された値段から算定されています。実勢価格は土地の売買などで参考にされますが、公示地価や基準地価のように公的機関が定める価格ではない点が特徴です。

4 国税庁が定める「路線価」

5 市区町村が定める「固定資産税評価額」

このは税金の算定に関わる土地の値段(相続税額や固定資産税)の算定に用いられることが多いです。

地の公的な価値を知りたい方は、まず「公示地価」や「基準地価」を調べましょう。
売買を想定しているならば「実勢価格」を、相続を検討しているならば「路線価」を調べておくことも大切です。

なお、地域によっては路線価が設定されていないことがあります。その場合、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて算出することも可能です。

次は、5種類の土地の価格についてを見ていきます。

1 公示地価とは

家を売る際に使われる基準となる価格の1つである公示価格は、資産価値を表す価格です。ニュースで「日本一高い土地は〇〇!」といった取り上げられ方がされる場合はこの公示価格をもとにしています。なお、「標準地価」と呼ぶときは、建物のない土地のみの資産価値を表しています。

公示地価は、地価公示法に基づき国土交通省が全国に定めた調査地点(標準地)を対象に、1地点につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価額を出してます。毎年1月1日時点の1m2あたりの価格を示したものです。

公示地価は、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるために、土地の適正な価格を知るための指標として使われます。 土地の価格の目安になるものですが、全国の隅々まで公示されておらず、標準地の選定は限定的であることを頭に置いて検索してください。

また公示地価は「地価公示」や「地価公示価格」という呼び方がされることもあります。国土交通省のWEBサイト上では、「国土交通省地価公示」という名称が使われています。

  • 基準日:毎年1月1日
  • 公表時期:3月下旬
  • 発表機関:国土交通省

2 基準地価とは

公示地価は国が公表するものですが、基準地価は毎年7月1日時点の地価が都道府県により、9月下旬に発表されます。公示地価を補完するもので、「都道府県価格調査」とも呼ばれます。

基準地価の目的は公示地価と同じで、土地取引の価格審査を適正かつ円滑に進めるために、土地の適正な価格を知るための指標として使われますが、公示地価が1月1日時点の価格であるのに対し、基準地価は7月1日時点の価格と半年違うことから、地価に動きがあってもこの2つの金額を比べることでおおよその動向が分かるようになっています。

  • 基準日:毎年7月1日
  • 公表時期:9月下旬
  • 発表機関:都道府県

基準地価は、「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から調べることができます。

3 実勢価格とは

実際に取引された土地の価格のことです。
土地の売却を考えている方は、過去の取引事例や近隣の類似する土地の実勢価格を、売りたい土地の価格の参考にすることができます。国土交通省が実施するアンケートをもとにした全国の取引情報は、国土交通省の「土地総合情報システム」から確認できます。

4 路線価とは

路線価とは、国税庁が毎年発表する土地の価格のことです。発表される価格は1月1日時点のもので「相続税路線価」、また「相続税評価額」とも呼ばれます。
路線価の調査対象は「主要な道路に面した土地」です。基準地として評価されていない土地はそもそも路線価が発表されませんので注意してください。路線価は、おもに相続税や贈与税の計算に用いられる土地の値段です。土地の売買で参考とされるケースはほとんどありません。

相続税計算時の評価額は、道路(路線)に面した土地1m2あたりの価格に、土地の面積を掛け合わせて算出します。なお、路線価格は公示地価の80%が目安とされており、一般的な土地取引に使われる価格より少し安めに設定されています。

  • 基準日:毎年1月1日
  • 公表時期:7月初旬
  • 発表機関:国税庁

路線価を調べる際は、国税庁が提供する「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」を利用しましょう。

5 固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市区町村が3年に1回発表する土地の価格のことです。前年の1月1日時点の価格であり、毎年4~6月に市区町村(23区内にある固定資産については、都が都税として課税)から送付される「課税明細書」に記載されています。土地にかかる税金を知りたい場合は、固定資産税評価額を基準とします。土地にかかる税金には、以下のようなものがあります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産取得税
  • 登録免許税 など

ただし、人気があるエリアや住宅地以外の土地については、上記の計算で適正な相場を算定できない場合もあります。

まとめ

土地価格、とひとくちにいっても、その目的に応じて種類が異なります。土地を売るときの目安となるには、国による公示地価や都道府県が発表する基準地価、実際に家を売った時の実勢価格が参考になります。 相続をするときは国税庁が発表する路線価格 、固定資産税を調べるときは市町村が公表する固定資産税評価額といった公的価格があります。

土地の値段は自分で調べることができますが、売却に向けて適正な相場を知るには、不動産仲介会社による査定を行う必要があります。なぜかというと、公示地価や基準地価は調べたい土地の近くが標準地となっているとは限らないからです。そもそも土地は間口や奥行、敷地の形状など個性があるので、価,格を決めるのが非常に難しいという特性があります。そのため、公示地価、基準地価、実勢価格はあくまでも相場の目安として確認しておきましょう。

お困り事がありましたら、豊橋の不動産屋(アローエステート)へご相談してみては如何ですか?

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