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相続不動産を売却したい・・・その進め方を豊橋の不動産業者がお教えします

2021-08-18

私が相談した方々でまず第一声は、「相続したけど、その後、何を行えばよいか分からない」と言われます。

そもそも「相続したけど、どこに行けばいいんだろう」という方が多いです。

今回は、相続から売却までの流れお教えしようと思います。

目次

①相続とは

②相続後に確認する事は

③相続手続きをしよう

④相続不動産の売却の仕方

①相続とは

そもそも「相続」とはなんでしょうか?

「相続」とは、相続開始の日から亡くなった人(被相続人)が所有していた財産及び一切の権利義務を受け継ぐ事を

いいます。

受け継ぐ人というのは、配偶者や子供など被相続人と一定の関わりのある人(法定相続人)となります。

では相続開始の日とはいつでしょうか?

いつか人は亡くなります。亡くなった時に相続が開始するという事は、その人が亡くなった日が相続開始になるわけ

です。

相続した財産(相続財産)は、相続開始日に遡って法定相続人に所有権が移行します。被相続人から相続人に引き継

がれる財産の事を「相続財産」といいます。

では相続財産とはどのような物があるのでしょうか?

・不動産(土地や建物)

・現金・預貯金

・有価証券(株等)

・自動車 

等、プラスの財産だけでなく借金や負債・損害賠償等マイナスの財産も相続されます。

それでは誰が相続するのでしょうか?

法定相続人は配偶者、子、両親、兄弟姉妹などに限られます。その順位(相続する人)も民法で定められてます。

また相続割合も民法で定められています。(上:相続順位 下:相続割合)

②相続後に確認する事は・・・

相続した際にまず何を確認したらよいのでしょうか?

まずは、被相続人が遺言書を書いているかどうかの確認をし、無ければ、相続人が誰なのか、

またその人数を確認しましょう。

なぜ遺言書があるかどうか確認するかというと、被相続人の自身の財産を分配するわけですから、

遺言書を残していた場合は、被相続人の意思として、尊重しなければなりません。

(但し、書き方によっては無効になるものもありますので、しっかり確認が必要です)

遺言書がない場合、相続人を確定する為には、被相続人の出生から死亡が分かる書類を集め、

誰が相続人になのかを確認し、確定しないといけません。

相続した後で、実は他に兄弟がいるという話になって、揉める要因になる事もありますので、

必ず確認しましょう。

相続人の確定が出来たら、相続税が発生するかどうか確認をします。

まず、初歩としては、基礎控除の3,000万円+600万円×相続人の数以下であれば、相続税がかかりません。

被相続人の財産が基礎控除以上又は超えるか超えないか微妙な場合は、税理士に相談した方がよいと思います。

相続税の申告期限は、被相続人が亡くなった日を知った日の翌日から10か月となります。

マイナス財産になる、なりそうか分からない場合は、3ヶ月以内に限定承認や相続放棄を裁判所へ申告しましょう。

③相続手続きをしよう

相続に必要な書類が整ったら、次に遺産分割をどのように分けるか決めなければなりません。

遺言書がある場合は、相続人同士で遺産を分ける為の話し合いをする必要がなく、遺言書を見ればどの相続人が

どの財産を取得するかが分かります。

但し、遺言書が法的に正しく記載されているか、遺言書に記載ないものがないかの確認は必要です。

遺言書がない場合、相続人を確定したら、遺産分割協議を行わないといけません。

遺産分割協議とは、法定相続人全員が行う「民法と異なる割合での相続財産の分け方を決める話し合い」の事です。

相続人全員で話し合いを行い、誰がどの財産を取得するかを決めます。取得する人が決定したら、その結果を遺産

分割協議書にとりまとめを行います。遺産分割の内容をとりまとめることにより後から揉めないようにしておく狙い

もあります。

遺産分割協議書を作成した際に実印を捺印する為、印鑑証明書(3ヶ月前までのもの)を添付が必要です。

④相続不動産の売却の仕方

相続不動産を取得したら、どういう方向で売却するのか、どれくらいの期間で売却したいのかを考え

ましょう。その後、売却額がだいたいどれくらいになるのかを調べる為に不動産業者に売却査定をして

もらいましょう。

価格が高いのは、魅力的ですが、土地の大きさ、形状、地域、建物の築年数、室内の状況等により価格

が変わります。適正価格かどうかも不動産業者から頂いた資料等考慮し、判断しましょう。

又、売却をするとその年度又はその次年度に譲渡所得という税金を納めなくてはいけません。

但し、不動産を売却する内容により特別控除が使用出来ます。

例えば、実家(空き家)を相続した場合、以下の条件であれば、3,000万円の空き家の特別控除が

使用出来、場合によっては、譲渡所得税を納めなくても良い場合があります。

1)売主が売却する建物・敷地の前所有者(被相続人)の相続人又は包括受遺者(遺言により譲り受けたもの)

  である事。

2)売主が、被相続人の住んでいた建物(母屋)とその敷地の両方を相続又は遺贈により取得した事。

3)売主が、その建物・敷地の売却について過去に本制度を適用していない事。

4)その建物は、昭和56年5月31日以前に建築されたものである事。

5)その建物は、区分所有建物(マンション等)ではない事。

6)被相続人は、相続開始直前において、その建物に1人で住んでいた事。もし老人ホーム等に入所した場合には、

  その入所直前において、その建物に1人で住んでいた事。 

 ※誰かに貸してたり、同居人がいた場合は、要件6)を満たしません。

7)買主が、売主の親族等でない第三者である事。

8)その家屋・敷地の売却時期が相続開始があった日から3年を経過する日の属する12月31日までの間で且、

  平成28年4月1日~令和5年12月31日までの間である事。

9)売却代金が1億以下である事。さらに、以下それぞれの場合に応じて10)、11)の要件を満たした場合。

【建物とその敷地を売却した場合】

10)相続開始の時から売却時まで、事業の用、貸付けの用、又は居住の用に使っていない事。

11)その建物が売却時に耐震基準に適合している事。

【建物を取り壊して更地にした場合】 

10)相続開始の時から建物取り壊しの時まで、事業の用、貸付けの用、又は居住の用に使っていない事。

11)相続開始の時から売却時まで、その敷地全てが事業の用、貸付けの用、居住の用に使っていない事。

   又、建物取り壊しの時から売却時まで、建物又は構築物の敷地の用使っていない事。

特例控除は、要件が多いので、細かくチェックして、判断しましょう。又、特例控除には、併用出来ないものも

あるので気を付けましょう。

分からなければ、豊橋の不動産屋アローエステートに相談するのも一つの手ですよ。