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相続における土地の評価方法について考える

2022-11-08

土地を相続した際、売買価格を念頭において「相続税は大体これぐらいだろう」と予想していたところ、税理士より予想外の税額を伝えられ、驚いた方もいらっしゃると思います。                       土地の評価額は、相続税に大きく影響します。                                      その際に用いられる「土地の価格」は、土地の売買する時の価格とは異なる基準で算出されることをご存知でしょうか。                                                      今回は、用途によって違う不動産の評価基準について考えてみます。

土地には4つの価格がある

土地には、大きく分けて4つ価格があり、目的によって使い分けられます。                                                          4つの価格を見てみます。      

「公示地価」                                                     国が公表している土地価格                                                               国土交通省が毎年3月に公表するその年1月1日時点における全国の標準地の土地価格を公示(こうじ:公的機関が一般の人に公表すること)するもので、一般の土地取引や相続税評価・固定資産税評価の目安として活用されるとともに、公共用地の取得、金融機関の担保評価、企業が保有する土地の時価評価の基準・指標としても活用されます。                                  

「基準地価」                                              都道府県が公表している土地価格                                     都道府県が毎年9月に公表するその年の7月1日時点における全国の基準地の土地価格を公示(こうじ:公的機関が一般の人に公表すること)する指標で、一般の土地取引だけでなく、地方公共団体や民間企業の土地取引の目安として活用されます。                                                 公示地価では、対象とされていない都市計画区域外や林地等も対象になっています。

「実勢価格」                                              実際に市場で売買される取引価格のことであり、過去の取引実績における平均値で示されいます。        最近の近隣における取引事例を参考に算定する場合が多いです。                                 土地の特性や環境によって、公示地価の価格より、高くなったり、低くなる可能性もあります。

「路線価」                                                    国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公示(こうじ:公的機関が一般の人に公表すること)するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。     この公表された土地価格を「路線価」といいます。

相続した土地の価格は、基本的に「路線価」で評価する

相続した土地は、国税庁の「路線価」によって評価することになることが、上述でわかりました。                                では、(路線価×土地面積)で計算すれば、価格がわかると思うかもしれません。                                  基本はそれで良いと思いますが、実際は、それでだけではありません。                    土地の形や周辺環境などの様々な状況により、評価額に補正が入ります。                                        土地は、それぞれ形が違いますし、形によっては、用途が限られる可能性があるため評価が下がることになります。   一般的な土地と比べて、奥行きが長い、短いといった特徴があれば、「奥行価格補正」、道路の出入りする間口が小さければ、「間口狭小補正」が入ります。                                 土地が角地など利便性が高い環境にあると、利用価値が高いとされて評価額が上がることもあります。      これらの知識がない人が、自分で計算して相続税を申告、納税してしまうと、税務署から「土地の評価が高すぎる(低すぎる)」と指摘されてしまうかもしれません。                                                         

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まとめ

土地を購入した際の売買代金より相続税評価額は、低くなる傾向があります。                  そのため、土地所有は相続税対策になるといわれています。                                          ですが、土地の購入前に、どのくらいの評価額になるのか確認することは必要だと思います。                        分からなことは、是非ご相談ください。                                  アローエステートは、分からない事を親切・丁寧にお伝えしていき、お客様の不安を少しでも解消し、笑顔にできるよう努めていきます。