相続・不動産（土地・家）の売却は、豊橋のアローエステートまで
「不動産売却って、どうするのか分からない。」
これは、当然のことです。 不動産売却を、一生に何度もする方は少ないと思われます。
はじめての不動産売却を検討している方が、ご理解いただけますよう、 「不動産売却」の基礎知識について考えてみたいと思います。
不動産売却の流れと期間
まずは、不動産売却の流れを把握してみます。流れを知ることで売却の全体像を掴むことが出来ます。
ステップ①・・・不動産会社に査定依頼
⇩
ステップ②・・・不動産会社と契約 （約1か月）
ステップ③・・・不動産を売り出す
⇩ （約1か月～3か月）
ステップ④・・・不動産売却交渉、契約、引き渡し （約1か月～2か月）
不動産は、売り出してから売却完了まで約6ヶ月かかると言われています。そのため、予め余裕を持って売却活動を行うことが大切です。
不動産売却で必要な準備
不動産売却を始めるにあたって、これだけは事前に準備して決めておきたいことがあります。
「売却条件やスケジュールを決めること」と「売却する不動産の対象を定めること」の2つです。
現在の状態のまま売るのか、建物が古い一戸建てなら更地にして売るなど売却の条件を決めたうえで、いつまでに売りたいか、といった売却期限を定めます。条件を決めることで、売却の条件が相場から見て良いのか悪いのか判断しやすくなります。
売却資金で別の支払いを行う予定の人や、住み替える予定がある人は、予定に沿った条件を決めて売却スケジュールを立てることが重要です。
また、不動産売却といっても複数の不動産を所有している場合や土地の一部を売却する場合などは、どこまでが売却対象になるかは所有者が判断するものです。
例えば、マンションや一戸建てであれば室内の設備の有無・破損や傷は売主が修繕するか/そのまま引き渡すか、土地であれば分割して売るのか、一戸建てなら建物があるままなのか、更地にして売るか、などです。話が進んでいくと買主とのトラブルのもとにもなることもあるため、特に引き渡しの条件は決めておく必要があります。
不動産売却の相場
不動産を売却する前に、自分自身で「いくらで売却できそうか」知りたい方もいます。
不動産売却時に相場価格を簡単に調べるときは、物件情報サイトで、売却したい不動産と似た条件の今売り出している不動産の価格を調べてみましょう。
不動産売却の査定
不動産が「いくらで売却できそうか」を客観的に判断するために不動産会社に不動産の価格を算出してもらうことを、査定といいます。
売却予定の不動産の情報を基に査定を行うため、自分で相場を調べる以上に詳しく不動産の価格が分かります。
また、売却予定不動産の土地はどうのような場所なのか、より詳しく分かります。
是非、プロである不動産会社に査定依頼をしてみてください。
不動産の査定価格を把握することは、とても大事なことです。
不動産売却にかかる費用・税金
不動産売却では、売却で資金が入るだけではなく出て行く費用もある、ということも理解してください。
目安としては、不動産の売却価格の３～４%ほどの費用（物件によっては5％以上の場合もある）や税金が不動産売却をするとかかります。
それぞれの費用項目についても、不動産売却で共通してかかる費用や税金と、売却する不動産の種類ごとにプラスしてかかる可能性がある費用と分けて把握しておきましょう。
不動産売却で共通してかかる費用や税金
| 費用項目 | 費用詳細 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 成約時に仲介を依頼した不動産会社に支払う報酬費用 | （売却額×3％）＋ 6万円 + 消費税※売買価格が400万円超の場合 |
| 印紙税 | 売買した契約書に印紙を添付することで納める税金 | 1,000円〜48万円※売却金額により異なる。※軽減措置適用後の金額 |
| 抵当権抹消費用 | 登記に必要な費用※売却時にローンが残っている場合にかかる （登記する不動産にかかる税・司法書士への手続き委託費用をあわせて） | 5,000円~2万円程度 |
| ローン一括返済手数料 | 一括返済にかかる金融機関への手数料 ※売却時にローンが残っている場合にかかる | 定額の場合：1~3万円返済金額に応じる場合：返済額の1％～2％ |
| 譲渡所得税 （所得税・住民税・復興特別所得税の総称） | 不動産売却で得た利益に対してかかる | 売却した年の1月1日での保有期間によって異なる 保有期間が5年以下なら譲渡所得の39.63% 保有期間が5年超なら譲渡所得の20.315% |
売却する不動産の種類ごとにプラスしてかかる可能性がある費用
| 費用項目 | 費用詳細 | 費用目安 | |
|---|---|---|---|
| 土地の 場合 | 測量費 | 専門家に依頼して測量をする際にかかる費用 ※隣地との境界が不明瞭な場合にかかる | 一般的な戸建てなら50万円前後※土地の大きさや測量方法によって変わる |
| 土地の 場合 | 解体費 | 建物を解体する際にかかる費用 ※古い家付きの土地を更地にして売却する場合にかかる | 木造2階建てなら、100~300万円※建物構造や面積によって変わる |
| マンション 一戸建ての場合 | クリーニング費用 | 内覧に備え専門家に依頼して本格的な掃除を行う際にかかる費用 | 75㎡程度の3LDK：8万円程度※広さとクリーニングの程度で異なる |
| マンション 一戸建ての場合 | リフォーム費用 | 内覧に備え大きな傷やダメージを補修する場合にかかる費用 | 数十万円～数百万円 |
| マンション 一戸建ての場合 | 引渡し関連費用 | 引渡す前の引っ越しや家具などの処分にかかる費用 ※居住中の家を売却する場合にかかる | その時々 |
これらの費用は、不動産売却を完了すためにかかる費用で、不動産売却を始めた時点では原則費用はかかりません。
不動産売却の方法
基本的な不動産売却の方法として、不動産会社を通じ買主を探す「仲介（宅建業法では「媒介」といいます）」という方法があります。一方、不動産会社が直接不動産を購入する「買取」という方法もあります。
| 比較項目 | 不動産買取 | 不動産仲介（媒介） |
| 売却価格 | 相場価格より2～3割ほど安い | 相場価格で売却しやすい |
| 売却期間 | 短期間で売却可能 | 売却完了まで時間がかかる 売却できないこともある |
| 仲介手数料 | かからない | かかる ※（売却価格×3%+6万円）＋消費税 （売買価格が400万円超の場合） |
| 売主の内覧対応 | 不要 | 必要 |
不動産を売却するときに「不動産会社」に相談・依頼しなければいけないということはありません。 そのため、一般的な方法ではありませんが、売主と買主が直接やり取りをする「不動産の個人売買」という方法もあります。但し、銀行融資が必要な場合、重要事項説明書が必要ですので、その際は不動産業者を介さないといけません。又、契約内容をしっかりしないと後々、トラブルが発生する場合もございますので、出来れば、不動産業者に入って頂いて売買取引を行った方が安心すると思います。
不動産会社と結ぶ媒介契約の種類
不動産会社に正式に売買の仲介を依頼するときには、「媒介契約」を締結します。
媒介契約には、以下の3種類があり、どの契約を選ぶかによって売却活動の不動産会社側の義務や契約期間などが変わってきます。
| 媒介契約種別 | 複数社との契約 | 売却活動の報告頻度 | レインズへの登録 | 契約期間 |
|---|---|---|---|---|
| 一般媒介契約 | ○ | なし | 任意 | 無期限 （通常3ヶ月） |
| 専属専任媒介契約 | ☓ | 1週間に1回以上 | 媒介契約締結日 から5日以内 | 3ヶ月 |
| 専任媒介契約 | ☓ | 2週間に1回以上 | 媒介契約締結日から 7日以内 | 3ヶ月 |
媒介契約は、自分が希望する仲介のサービス内容とその対価である手数料などを明確にするための大切な契約です。
後悔することのないよう、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えた上で、媒介契約を締結することが必要です。
媒介契約前の注意点
（１） 売主の希望を明確に伝える
売却時期、売却希望価格、売却活動の方法、その他の希望条件を明確に不動産会社に伝えることが重要です。引っ越しが可能な時期、売却代金の資金計画、広告宣伝の可否（売却の事実を他人に知られたくない場合は広告を控えることもあります）など、自分の事情を踏まえて、正確に希望条件を伝えましょう。ただし、希望する条件では売却が困難な場合もありますので、不動産会社と十分に協議した上で、最終的な条件を決定するようにしましょう。
（２）仲介業務の内容を確認する
媒介契約を締結する前に、不動産会社が提示した仲介業務の内容を再度確認することも大切です。この確認を怠ると、受けられると思っていたサービスが受けられない事態を招くこともあります。
不動産売却時の必要書類
大きな資産が動く不動産売却では、不動産自体・不動産の権利・不動産の売主について、それぞれ証明するための書類を用意する必要があります。
媒介契約した不動産屋がいれば、自分で覚える必要はないです。
下記は、不動産売却で必須の書類です。
| 項目 | 目的 |
|---|---|
| 登記済権利証（登記識別情報） | 真正な所有者の確認、売買による登記名義人の変更 |
| 建築図面（間取り図）と測量図 | 土地や建物の正確な物件情報の確認 |
| 身分証明書 | 売主本人の確認 |
| 建築確認済証、検査済証 | 建築基準法を満たした適法な建物かの確認 |
| 地積測量図、境界確認書 | 土地の大きさ等の確認、隣地との正式な境界の確認 |
| マンションの利用規約 | マンション内のルールを確認 |
| マンションの使用細則・維持費 | マンション内のルールを確認 |
| 固定資産税納税通知書 | 負担する固定資産税や都市計画税の計算 |
| 実印、印鑑証明 | 書類への捺印と実印の証明（本人確認） |
| 固定資産評価証明書 | 固定資産税や登録免許税の計算 |
| 銀行口座書類・通帳 | 金銭のやり取り |
不動産売却のおすすめ相談先
不動産売却では様々なことを行いますが、それぞれ適切な専門家に相談することが大切です。
| 相談内容 | 相談先 |
|---|---|
| 売却の流れややり方など、不動産売却全般 | 不動産会社 |
| 不動産売却でかかる税金や確定申告について | 税理士 |
| 正確な不動産の資産価値について | 不動産鑑定士 |
| 隣地との境界があいまいな場合の測量について | 土地家屋調査士 |
| 登記変更などの手続きや不動産の権利関係について | 司法書士 |
| 不動産の売買契約をめぐるトラブルについて | 弁護士 |
まとめ
急がず焦らず売却に向き合いましょう
不動産を売却するにあたって、時間的にも・精神的にも「余裕をもつこと」はとても重要なことです。
売却する不動産に適切な自信を持ちましょう
不動産売却では、売却する不動産を客観的に見てよい部分には自信を持つことも大切なことです。
売りたい！という価格と買いたい！という価格に折り合いがついて不動産売却は完了するものですから、過度な自信は返って売れなくなってしまうので禁物ですが、「こんな不動産じゃ高く売れないんじゃないか」と悲観しすぎることなく、客観的な視点を持って自分の売却する不動産を評価しましょう。
不動産売却では、売主自ら進んで売却する上での知識を備えていく必構えがあると良いと思います。
最初は不動産売却について何がなんだか全くわからないことは当然のことです。だからといって、専門知識があるからといって不動産会社任せではいけないと思います。 受け身にならずに必要最低限の知識で良いので知識を身につけるように情報収集してみましょう。
不動産会社は売却のパートナーと考えてほしいです
不動産を売却するなら、売却にかかせないパートナーとして不動産会社を考えるようにお願いします。
不動産の知識に格差があるのをいいことに、不動産会社はお客を騙す敵だ！と悪いイメージを抱いている方も少なくないと思います。しかし、不動産会社次第で売却の結果は良くも悪くもなります。
不動産会社は売却を成功に導くパートナーとして考えていただき、慎重に検討して良い会社を選ばれることを願います。
分からない事で不安になる事もあるかと思います。そうした分からない事を親切・丁寧にお伝えしていき、お客様の不安を少しでも解消し、笑顔にできるようアローエステートは、努めます。